Les SCPI de démembrement
Nous vous avons préalablement présenté le fonctionnement d’une SCPI, et orienté sur certains secteurs d’activités, sur certaines zones géographiques vous permettant d’optimiser votre fiscalité, et par conséquent, la création de votre patrimoine.
Il faut noter qu’il existe plusieurs façons d’acheter des parts de SCPI. Celle la plus intuitive, étant l’achat en pleine propriété. Mais celle que nous souhaitons mettre en avant aujourd’hui est l’achat de parts en démembrement temporaire.
Qu’est-ce que le démembrement ?
Le démembrement de propriété est le fait de partager les attributs du droit de propriété entre deux parties distinctes : le nu-propriétaire : qui détient le droit de disposer du bien. L’usufruitier qui possède l’usus, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien ; et le fructus, c’est-à-dire le droit d’en tirer des ressources, par exemple les loyers.
Il existe pour certaines SCPI une clé de démembrement temporaire, qui en fonction de l’échelle du temps, répartie la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit, de manière temporaire. Cette échelle est comprise généralement entre 3 ans et 20 ans, et diffère entre chaque SCPI.
La nue-propriété à destination des personnes physiques :
En achetant la nue-propriété, l’investisseur bénéficie d’une décote immédiate de la valeur de la part de SCPI, comprise entre 15% et 50%, en fonction de la durée de démembrement choisie. Si vous achetez uniquement la nue-propriété d’une part, c’est la société de gestion de la SCPI qui va elle-même trouver l’usufruitier.
D’un côté, l’investisseur capitalise de manière sécurisée, grâce à la décote appliquée dès l’acquisition. En outre, le principal avantage est de ne pas alourdir sa fiscalité, car on ne touche pas les revenus générés par la SCPI. Ceux-ci reviennent à l’usufruitier.
A la fin de la durée du démembrement, l’investisseur va récupérer l’usufruit de ses parts, et détiendra donc ses parts en pleine propriété. A partir de ce moment-là, ses parts commenceront à générer des revenus. L’objectif de cette opération est de capitaliser sans alourdir sa fiscalité, souvent dans le but de préparer sa retraite.
L’usufruit à destination des personnes morales :
L’usufruitier va acheter la contrepartie des parts de SCPI, avec laquelle il jouira des revenus générés par son investissement jusqu’à la fin de la durée de démembrement. L’usufruit des parts de SCPI est très convoité par les personnes morales qui utilisent ce moyen dans le but de fructifier leur trésorerie d’entreprise.
En effet, cette technique permet de disposer de rendements élevés sur une période déterminée, grâce à un prix de part minoré. De surcroît, l’usufruit est avantageux fiscalement, car il est amortissable par la société soumise à l’IS, qui réduit donc son impôt sur les sociétés.
Vous l’aurez compris, le temps est le facteur prépondérant pour optimiser la constitution de votre patrimoine.
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