Propriétaires : quelle fiscalité pour votre location de bien en France ?

Comment sont imposés les loyers issus d’une location non meublée ? 

Les modalités d’imposition varient suivant le statut de la location. Si le bien est loué vide, c’est-à-dire non meublé, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont alors réintégrés aux autres revenus imposables à l’impôt sur le revenu (IR) et imposés au taux marginal d’imposition du propriétaire, majoré des cotisations sociales (CSG, CRDS) au taux de 17,2 %. Pour rappel, depuis 2015, les non-résidents sont soumis aux prélèvements sociaux pour les revenus issus de leurs biens immobiliers ou des droits relatifs à ces biens. 

Si les loyers bruts (hors charges) annuels sont inférieurs à 15 000 €, le propriétaire bénéficie automatiquement du régime du « microfoncier » avec, à la clef, un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers. En contrepartie, il ne pourra déduire aucune des dépenses éventuellement engagées dans l’année.

Si les revenus locatifs excèdent le seuil de 15 000€ dans l’année ou si le propriétaire a fait face à des dépenses importantes (des travaux de rénovation, par exemple) et souhaite opter pour ce régime, les revenus locatifs sont imposés au « réel ». Dans ce cas, une grande partie des charges et dépenses (y compris les intérêts d’emprunt) sont déductibles du revenu foncier ; ce qui revient à en diminuer le montant imposable. L’année de réalisation des dépenses, le solde éventuel peut être déduit du revenu global du propriétaire à hauteur de 10 700€. Si un déficit subsiste, il est reportable sur les loyers des dix prochaines années. 

Comment sont imposés les loyers issus d’une location meublée ? 

Si le bien est loué meublé, même occasionnellement (un chalet loué quelques semaines en hiver, par exemple), les loyers sont systématiquement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et soumis au barème progressif de l’IR. 

Si les revenus bruts (hors charges) annuels sont inférieurs à 70 000 €, le propriétaire bénéficie automatiquement du régime du « micro-BIC » avec, à la clef, d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers. En contrepartie, il ne pourra déduire aucune des dépenses ou charges engagées dans l’année.

Si les revenus locatifs dépassent le seuil de70 000 € dans l’année ou si le propriétaire a fait face à des dépenses importantes (des travaux de rénovation, par exemple) et souhaite opter pour ce régime, les loyers sont imposés au « réel ». Dans ce cas, la majeure partie des charges et dépenses sont déductibles des loyers. Le bâtiment (hors terrain) et le mobilier peuvent être amortis linéairement (l’immeuble sur 30 à 40 ans et les meubles sur 7 à 10 ans en moyenne°. Si les charges sont supérieures aux loyers, le déficit pourra être déduit des autres revenus imposables aux BIC de l’année et, si un déficit subsiste, pendant les 10 années suivantes (statut du loueur en meublé non professionnel, LMNP) Si le propriétaire a opté pour le statut du loueur en meuble professionnel (LMP), le déficit est imputable sur le revenu global l’année de sa constatation puis pendant les six années qui suivent. 

Propriétaires non résidents : des conventions fiscales internationales 

Les revenus locatifs de biens situés en France sont soumis à l’impôt français. De nombreuses conventions fiscales (plus d’une centaine) ont été signées pour éviter que le non-résident ne soit à la fois imposé, à la fois, en France et dans son pays d’origine. Mais ce principe peut être, à la marge, aménagé suivant les conventions. 
 

Nos conseillers Vaneau Location sont à votre disposition pour vous accompagner dans ces problématiques lors de votre projet de mise en location de biens immobiliers en France.