Revenus locatifs : faut-il passer par le micro-foncier ou le régime réel ?
Les loyers issus de la location d’un bien immobilier non meublé sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les propriétaires-bailleurs disposent de deux cadres fiscaux pour déclarer vos revenus locatifs. Le premier est le régime microfoncier et le second est le régime dit réel. Le niveau de vos revenus fonciers détermine votre régime d’imposition.
Le régime micro-foncier
Les investisseurs relevant du régime microfoncier sont ceux dont le montant annuel des loyers est inférieur à 15 000 euros, charges non comprises. L’administration fiscale applique alors un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts encaissés dans l’année. Les 70 % restants sont ajoutés aux autres revenus imposables du foyer (salaires, pensions de retraite…) pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. De plus, ils sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %. L’ensemble de ses démarches se fait de manière automatique. Depuis 2019, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt à la source. L’administration fiscale prélève donc un acompte tous les mois sur le compte bancaire des propriétaires (ou tous les trimestres sur option). Le montant prélevé est calculé en appliquant le taux de prélèvement à la source des derniers loyers imposables déclarés.
Le régime réel d’imposition
Les autres investisseurs relèvent du régime réel d’imposition, pour les revenus locatifs supérieurs à 15 000 euros par an. C’est au particulier de calculer le montant imposable de ses loyers. Il déduit de ses recettes locatives les charges foncières réelles supportées toute l’année et n’étant pas récupérables auprès du locataire comme : les frais de gestion locative, l’assurance, la taxe foncière, les charges de copropriété, les dépenses de travaux, les intérêts d’emprunt…
Dans le cas où le bien est meublé, il est possible de déduire tous les ans une fraction du prix du bien loué sous forme d’amortissement. À la fin de ce calcul, si les charges déductibles sont supérieures aux loyers encaissés, l'investisseur peut constater un déficit foncier. Ce déficit est déductible des autres revenus imposables de l’année dans la limite de 10 700 euros. L’excédent est reportable sur les loyers imposables des dix années suivantes.
Si vous relevez du régime microfoncier, vous pouvez opter pour le régime réel en en faisant la demande. Il suffit de le préciser dans votre déclaration d’impôt. Une opération intéressante si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros à l’année et vos charges importantes. Cette option est irrévocable pendant 3 ans et se renouvelle de manière tacite, d’année en année.
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