Impôts : le traitement fiscal des déficits fonciers
Les propriétaires bailleurs peuvent constater un déficit foncier lorsque leurs recettes locatives imposables sont inférieures à leurs charges foncières déductibles. Selon le cas, ce déficit est imputable sur leurs autres revenus imposables de l’année ou sur leurs revenus fonciers des années suivantes.
La réalisation d’un déficit foncier
En cas de location d’un logement non meublé ou d’un local professionnel non équipé, les loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque vous relevez du régime micro-foncier, l’administration fiscale calcule leur montant imposable, en appliquant un abattement de 30% sur vos recettes brutes encaissées dans l’année. Lorsque vous relevez du régime réel d’imposition, c’est à vous de déterminer leur montant imposable, en déduisant de vos recettes brutes les frais et les charges que vous avez supportés dans l’année (frais de gestion, d’assurance, charges de copropriété, impôts, intérêts d’emprunt...).
Vous ne pouvez pas être déficitaire lorsque vous relevez du régime micro-foncier car vous êtes soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux sur 70% de vos loyers annuels. En revanche, lorsque vous relevez du régime réel, vous pouvez enregistrer un déficit si vos charges déductibles sont supérieures à vos loyers. Cette situation peut notamment se présenter lorsque vous engagez des travaux coûteux dans le bien loué ou lorsque vous avez investi à crédit et supportez des charges d’emprunt importantes.
L’imputation du déficit foncier
La fraction du déficit foncier enregistré une année qui résulte de la déduction de vos charges foncières autres que les intérêts et frais d’emprunt est déductible des autres revenus imposables de votre foyer fiscal perçus la même année (salaires, bénéfices, retraites...), dans la limite de 10.700 euros. Ce plafond d’imputation est porté à 15.300 euros si tout ou partie de votre déficit provient d’un logement loué dans le cadre du dispositif Cosse (ce dispositif permet de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie de l’acceptation de louer à un prix abordable à des locataires aux ressources modestes).
La fraction de votre déficit foncier dépassant 10.700 euros (ou 15.300 euros) et celle résultant de la déduction de vos intérêts et frais d’emprunt ne sont pas imputables sur vos autres revenus imposables perçus la même année. Elles sont déductibles uniquement des revenus fonciers encaissés par votre foyer fiscal au cours des dix années suivantes.
Bon à savoir : Les bailleurs relevant du régime réel d’imposition doivent remplir une déclaration de revenus fonciers n° 2044 pour déterminer leur résultat foncier imposable, à joindre à leur déclaration d’ensemble des revenus n° 2042. En cas de déficit, cette déclaration permet de déterminer la part imputable sur les autres revenus imposables de l’année et la part reportable sur les revenus fonciers des années ultérieures.
Vous ne pouvez pas constater de déficit foncier lorsque vous relevez du régime micro-foncier. Cela étant, si vous avez enregistré des déficits fonciers au cours des dix années précédentes, alors que vous releviez du régime réel d’imposition, vous pouvez imputer leur fraction encore reportable sur vos loyers de l’année en cours. Dans ce cas, l’imputation se fait sur vos loyers imposables de l’année, après application de l’abattement de 30% attaché au régime micro-foncier.
Les conséquences de l’imputation d’un déficit foncier
En cas d’imputation d’un déficit foncier sur vos autres revenus imposables de l’année, vous êtes obligé de poursuivre la location du bien l’ayant généré jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Par exemple, si vous constatez un déficit en 2020 et l’imputez sur vos autres revenus imposables de 2020, vous devrez continuer à louer le bien déficitaire jusqu’au 31 décembre 2023. Si vous cessez de le louer ou si vous le cédez avant cette échéance, l’imputation de votre déficit sera remise en cause. Autrement dit, l’administration fiscale recalculera votre revenu global et votre revenus fonciers des trois dernières années sans tenir compte du déficit, et elle vous réclamera le paiement d’un complément d’impôt. Cette remise en cause pourra intervenir jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de la cessation de la location, même si les années concernées sont prescrites à cette date.
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